- Un reciente informe realizado por la Consultora OpenBBK, especializada en inversiones inmobiliarias, analizó el panorama actual del mercado de créditos hipotecarios en Chile. En su investigación, la firma consideró variables como tasas de interés, plazos, y condiciones de financiamiento.
Santiago, 04 de diciembre de 2024.- Acceder a un crédito ya no es tan fácil como antes. Si bien, hace 20 años atrás era posible acceder a condiciones de financiamiento de créditos de hasta un 110% del valor de la propiedad y en 40 años plazo. Esto ha cambiado significativamente. De acuerdo a datos de la OCDE, el porcentaje de familias propietarias en Chile disminuyó en 8,5 puntos porcentuales en los últimos 12 años, pasando de un 65,5% en 2010 a un 57% en 2022. Este descenso posiciona al país como el miembro de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico con mayor pérdida en participación de familias propietarias de vivienda durante dicho período.
Para el director de Finanzas Corporativas de OpenBBK, Álvaro Acosta, esta situación refleja no solo una preocupación social, sino también un cambio estructural en la industria financiera. “Hace dos décadas, los bancos ofrecían créditos de hasta el 110% del valor de la propiedad con plazos de 40 años. Hoy, el financiamiento se limita al 80% y los plazos máximos son de 30 años, con tasas de interés significativamente más altas”, explica.
En la actualidad, el escenario ideal para la obtención de un crédito hipotecario por parte de las entidades crediticias se configura en un financiamiento del 80% del valor de la propiedad, con un plazo máximo de 30 años para su amortización. Sin embargo, Acosta precisa que el aspecto más complejo radica en las tasas de interés. Una investigación realizada por OpenBBK analizó los dividendos que ofrece cada entidad financiera donde se pueden evidencar algunos aspectos claves a la hora de contratar un crédito hipotecario.
Para esto, el informe comparó las diferentes instituciones financieras, que integran bancos y compañías de seguros a través de sus mutuarias. Entre las variables consideradas se incluyeron el monto del crédito – donde se contempló montos de 1.000, 2.500 y 5.000 UF – el plazo, el tipo de tasa de interés, el porcentaje de financiamiento y las características de la propiedad.
¿Qué instituciones financieras están ofreciendo los dividendos más económicos?
Acosta precisa que las distintas instituciones financieras se mueven en bandas similares, tanto de tasa como en el valor de dividendo, no obstante, algunas ofrecen condiciones ligeramente más ventajosas. En este sentido, al analizar créditos para un monto de 1.000 UF los resultados del estudio destacan que Banco Falabella es la entidad que ofrece las mejores condiciones de tasa y dividendo en los escenarios analizados. En segundo lugar, Banco BCI y Banco Consorcio también presentaron dividendos competitivos.
Por otra parte, Banco Estado no figura con el dividendo más bajo del mercado, pero informa la segunda tasa de interés más baja. Al respecto, Acosta precisa que “esta discrepancia se debe a los costos asociados a los seguros, ya que los bancos actúan como intermediarios en la contratación de seguros, mientras que las compañías de seguros, a través de sus mutuarias, operan como emisoras directas. Además, los costos de seguros pueden variar considerablemente entre diferentes bancos, impactando el valor final del dividendo”.
Acosta enfatiza que el aspecto crucial es el dividendo total, no solo la tasa de interés. “Es fundamental evaluar cuidadosamente el monto del crédito, su plazo y el dividendo, ya que, en algunos casos, instituciones con tasas más altas pueden resultar en menores costos totales. Las mutuarias, reguladas por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), no solo ofrecen condiciones competitivas, sino que, al ser emisoras de seguros asociados, pueden presentar costos de dividendo más bajos que los bancos”, señala el especialista.
Asimismo, el profesional aclara que la regla general para calificar a un crédito hipotecario es una relación ingreso-dividendo de 4 a 1. Por ejemplo, para un dividendo de $265.059 con Banco Falabella, se requieren ingresos netos de $1.060.236. En el caso de trabajadores independientes, esta cifra aumenta a $1.330.000 debido a los ajustes en la evaluación de ingresos. En este sentido, en un escenario con Banco Itaú, cuyo dividendo asciende a $323.127, los ingresos necesarios serían $1.292.508 para trabajadores dependientes y $1.615.635 para independientes.
En este sentido, el economista hace un llamado a evaluar todas las alternativas y no tener miedo a las mutuarias, éstas mantienen un nivel de rigor y seriedad comparable al de los bancos. Además, su capacidad para ofrecer plazos de financiamiento más largos, como los de 30 años, se debe a la estructura de sus fondos, a menudo derivados de rentas vitalicias proyectadas a largo plazo.
Además, el ejecutivo recomienda acreditar todo el patrimonio, incluyendo propiedades, vehículos, inversiones y otros activos. También sugiere complementar ingresos documentando ingresos adicionales, tales como bonos, comisiones o arriendos. Negociar con inmobiliarias es clave para solicitar descuentos en el pago inicial o un “bono pie”, que puede representar un 10% del valor de la propiedad. Además, buscar oportunidades en el mercado usado puede permitir financiamiento mayor al 80% en propiedades tasadas favorablemente.
Equipo Prensa
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