Reportaje | Las 10 comunas con más viviendas de adultos mayores que quedarían exentas del pago de contribuciones

Un estudio realizado por la proptech Propiteq y la consultora Transsa, analizó el impacto que tendría el proyecto de eliminación de contribuciones a la primera vivienda de adultos mayores en Chile, que actualmente representan cerca del 30% de la recaudación anual.

Actualmente, en Chile existen cerca de seis millones de viviendas, de las cuales más del 77% no paga contribuciones. Esto implica que la recaudación se concentra en un universo acotado de aproximadamente 1,38 millones de propiedades, que generan alrededor de $245 mil millones. De este total, cerca del 30% pertenecen a adultos mayores, las cuales contribuyen $73.892 millones.

Un estudio conjunto de la consultoría Transsa y la startup Propiteq detectó que una eliminación de contribuciones a la primera vivienda en mayores de 65 años, podría reducir en un 45% la recaudación habitacional, equivalente $33.020 millones, y por ende afectar uno de los pilares del financiamiento municipal.

De acuerdo a la data, de las 180.088 propiedades pertenecientes a adultos mayores que tienen una vivienda principal y pagan contribuciones, se concentran en comunas como Las Condes (18.799), Viña del Mar (9.929), Ñuñoa (8.884), Providencia (8.876) y La Florida (6.583), entre otras.

“Veinte de las 326 comunas a nivel nacional concentran el 58% de propiedades pertenecientes a mayores de 65 años. Estas son comunas urbanas consolidadas, donde las propiedades llevan décadas en manos de los mismos dueños; con personas que compraron su vivienda hace 30 o 40 años”, explicó el subgerente de Datos y Estudios Inmobiliarios de Transsa y Propiteq, Esteban Jara.

Fuente: Transsa y Propiteq

“Este no es solo un debate técnico. Tiene un componente social importante, porque una parte relevante de quienes hoy pagan contribuciones son adultos mayores propietarios de su vivienda principal”, concluye Jara.

Un impacto a las comunas de menores recursos

Si bien la medida puede presentarse como un beneficio en las condiciones de vida de este sector etario, independiente del nivel socioeconómico del lugar donde se vive, el estudio advierte que la caída en la recaudación afectaría directamente al Fondo Común Municipal, mecanismo clave para la redistribución de recursos entre comunas. Una reducción no solo impacta a los municipios con mayor recaudación, sino que disminuye el tamaño total del fondo, afectando a comunas con menor base tributaria propia.

“El impacto del proyecto no es solo local. Al reducirse el Fondo Común Municipal, se afecta el financiamiento del sistema municipal completo, incluyendo comunas que dependen en mayor medida de estos recursos”, comenta Felipe Respaldiza, CEO de Propiteq.

Aunque el debate actual se ha centrado en adultos mayores, el estudio advierte que el mayor impacto fiscal se produciría en un escenario de extensión del beneficio.

Los efectos de ampliar a la “universalidad”

Tal como fue anunciado previamente, el proyecto pretende aumentar la cobertura del beneficio no solo a adultos mayores, sino que de forma gradual eliminar completamente el impuesto territorial a la primera vivienda, lo cual presentaría un mayor impacto fiscal. En este escenario ampliado el efecto deja de ser acotado y pasa a ser estructural.

“Según nuestros modelos, en escenarios más agresivos, la eliminación de contribuciones a la primera vivienda podría reducir hasta en un 57% la recaudación habitacional, lo que tendría un efecto directo en los recursos disponibles para los municipios”, explica Jara. En un escenario más conservador, con una reducción del 43%, el impacto sería equivalente a más de $106 mil millones.

El análisis además muestra que la mayor parte de la recaudación que se perdería no proviene de propiedades de alto valor. Más del 50% del impacto se concentra en viviendas que pagan menos de $300 mil trimestrales en contribuciones, tramo que agrupa a la mayor cantidad de propiedades del país. Se trata, en su mayoría, de casas y departamentos de valor medio, asociados a viviendas principales y no a activos inmobiliarios de alto estándar.

“Existe la percepción de que las contribuciones afectan principalmente a propietarios de alto patrimonio, pero los datos muestran que la mayor pérdida de recaudación proviene de viviendas de valor medio, donde vive la familia propietaria”, explica Respaldiza.

Si bien la Región Metropolitana concentra el 68,5% de la pérdida de recaudación ($72.892 millones) en el caso de que el proyecto llegue a la universalidad, la caída de recaudación en regiones se concentra especialmente en capitales regionales y comunas urbanas consolidadas, donde se localiza gran parte del stock habitacional. El efecto, por tanto, es transversal al sistema urbano y no exclusivo de un segmento específico del territorio.

Aunque la medida puede tener un componente social relevante en el caso de adultos mayores, su extensión a otros grupos podría transformar de manera estructural el sistema de financiamiento municipal.