La iniciativa mantiene los beneficios actuales para las dos primeras viviendas económicas de personas naturales y crea, a través de los nuevos artículos 24 bis y 24 ter del DFL 2, la posibilidad de aplicar un impuesto único de 5% sobre la renta bruta obtenida por el arriendo de determinadas viviendas. La medida aún no se encuentra vigente.
Las personas que poseen propiedades destinadas al arriendo deberán estar atentas a los cambios contemplados en el proyecto de reforma tributaria, especialmente quienes cuentan con varias viviendas económicas acogidas al DFL 2 que generan ingresos por concepto de arrendamiento.
Uno de los cambios relevantes se encuentra contenido en el artículo 3 del proyecto, que modifica el DFL 2 e incorpora un nuevo Título II bis, denominado “Del impuesto único a la renta de Pequeñas Viviendas Económicas”, integrado, entre otras disposiciones, por los nuevos artículos 24 bis y 24 ter.
De acuerdo con la propuesta, las dos primeras viviendas económicas de propiedad de personas naturales mantendrían los beneficios tributarios actualmente contemplados en el DFL 2. Respecto de la tercera vivienda y siguientes, se establece la posibilidad de optar por un impuesto único a la renta con tasa de 5%, siempre que se cumplan los requisitos previstos por la normativa.
Sin embargo, la reforma va más allá de los propietarios personas naturales. El nuevo artículo 24 ter contempla también un régimen especial para determinadas personas jurídicas propietarias de viviendas económicas y para personas naturales que hayan asignado estos inmuebles a una empresa individual.
La eventual modificación podría tener un impacto relevante en propietarios e inversionistas inmobiliarios, por lo que conocer anticipadamente sus alcances permitirá evaluar adecuadamente sus efectos tributarios.
Pero ¿qué significa concretamente para un propietario?
Uno de los principales aspectos que debe aclararse es que la propuesta no establece un impuesto de 5% simplemente por tener tres o más propiedades.
El nuevo régimen se encuentra dirigido a determinadas viviendas económicas acogidas al DFL 2 y exige, entre otros requisitos, que la vivienda tenga una superficie edificada no superior a 90 metros cuadrados por unidad.
Además, el texto aprobado durante la tramitación establece que la cesión del uso o goce temporal o explotación de la vivienda debe efectuarse respecto de personas no relacionadas, conforme a las reglas de relación a que remite el proyecto.
Por ello, antes de determinar si el régimen resulta aplicable, será necesario revisar tanto las características de cada inmueble como la calidad del propietario y las condiciones particulares del contrato de arrendamiento.
¿Qué ocurre con las dos primeras viviendas?
En el caso de las personas naturales, el proyecto mantiene el régimen actualmente aplicable a las dos primeras viviendas económicas acogidas al DFL 2.
En consecuencia, si una persona natural posee más de dos viviendas económicas, los beneficios generales del DFL 2 continuarán procediendo respecto de las dos viviendas cuya fecha de adquisición sea anterior.
El cambio se concentra, por tanto, en las viviendas económicas que se encuentren desde la tercera propiedad en adelante.
Artículo 24 bis: personas naturales desde la tercera vivienda
El nuevo artículo 24 bis del DFL 2 establece que las personas naturales que obtengan rentas provenientes de la cesión del uso o goce temporal o de la explotación, a cualquier título, de viviendas económicas a contar de la tercera vivienda, podrán optar por un impuesto único a la renta con tasa de 5%, siempre que la superficie edificada de cada unidad no sea superior a 90 metros cuadrados y se cumplan los demás requisitos establecidos por la norma.
El impuesto se aplicará sobre el importe bruto de las rentas, determinado conforme al respectivo contrato, sin deducción alguna.
Esto significa que, para calcular el impuesto, no se rebajarían previamente gastos asociados al inmueble para determinar la base del tributo.
El tratamiento del artículo 24 bis no resultaría aplicable a aquellas viviendas económicas que se encuentren asignadas a una empresa individual, ya que estas quedarían comprendidas en las reglas especiales del artículo 24 ter.
Un ejemplo sencillo
Imaginemos a una persona natural que posee una tercera vivienda económica que cumple con todos los requisitos del artículo 24 bis y que la arrienda en $500.000 mensuales.
Su ingreso bruto anual sería:
$500.000 × 12 meses = $6.000.000
Si optara por el nuevo régimen:
$6.000.000 × 5% = $300.000
El impuesto único correspondiente a esa renta sería, referencialmente, de $300.000 anuales.
Este ejemplo es únicamente ilustrativo. El resultado concreto dependerá de las características del inmueble, la calidad del contribuyente, el contrato celebrado, la eventual existencia de relaciones entre las partes y las condiciones que contemple finalmente la ley.
Artículo 24 ter: personas jurídicas y empresarios individuales
Otro aspecto especialmente relevante de la reforma es la incorporación del nuevo artículo 24 ter del DFL 2.
Esta norma contempla la posibilidad de acogerse al impuesto único de 5% para las personas jurídicas propietarias de viviendas económicas y para las personas naturales que hayan asignado viviendas económicas a su empresa individual, en este último caso a partir de la tercera vivienda económica.
Las viviendas deberán igualmente tener una superficie edificada no superior a 90 metros cuadrados por unidad, y las rentas deberán provenir de su cesión del uso o goce temporal o explotación a cualquier título, cumpliéndose asimismo el requisito relativo a operaciones con personas no relacionadas.
El impuesto se aplicará, al igual que en el artículo 24 bis, sobre el importe bruto de las rentas conforme al contrato y sin deducción alguna.
El artículo 24 ter exige giro exclusivo
El régimen aplicable a personas jurídicas y empresarios individuales contempla condiciones adicionales.
Los contribuyentes que opten por el artículo 24 ter deberán tener por giro exclusivo la cesión del uso o goce temporal o la explotación, a cualquier título, de viviendas económicas que cumplan con los requisitos establecidos por la norma.
Si un contribuyente acogido al artículo 24 ter obtiene rentas de otra naturaleza, las rentas respectivas, incluidas aquellas provenientes de las viviendas económicas, deberán pasar a tributar conforme a las reglas generales, en los términos establecidos por la disposición.
Adicionalmente, el proyecto contempla restricciones para volver a ingresar al régimen una vez que se pierde o abandona dicho tratamiento.
Una modificación que todavía no está vigente
La directora tributaria de EDIG, Ximena Pérez Brito, recalca que existe una diferencia fundamental entre una disposición contenida en un proyecto aprobado por el Congreso y una norma legal actualmente vigente.
“El proyecto ha avanzado significativamente en su tramitación legislativa, pero estas nuevas disposiciones todavía no se encuentran vigentes. Mientras no exista una ley promulgada y publicada que establezca definitivamente este régimen y su entrada en vigencia, no corresponde aplicar actualmente el impuesto único de 5% bajo estas nuevas reglas”.
Pérez Brito entrega una recomendación especialmente dirigida a quienes actualmente poseen o están evaluando adquirir propiedades para destinarlas al arriendo.
“Mi principal recomendación para quienes tienen propiedades en arriendo es no esperar a que la modificación entre en vigencia para informarse. Si una persona posee tres o más viviendas económicas, o mantiene inmuebles destinados al arriendo a través de una sociedad o empresa individual, es importante que conozca desde ya cómo podría cambiar su carga tributaria y cuáles son los requisitos contemplados en los artículos 24 bis y 24 ter”.
La especialista agrega que es importante actuar con cautela mientras la modificación no se convierta definitivamente en una norma vigente.
Conocer oportunamente las modificaciones tributarias permite a los contribuyentes evaluar distintos escenarios y evitar decisiones apresuradas.
En este contexto, EDIG se encuentra preparando un nuevo compendio tributario que incorporará la normativa, sus modificaciones y el análisis de sus expertos, con el objetivo de facilitar la comprensión de los principales cambios que podrían afectar a contribuyentes y empresas.
La invitación de los especialistas es a informarse con anticipación, revisar cada situación de manera particular y no adoptar decisiones tributarias basándose en disposiciones que todavía no se encuentran vigentes.
“La información oportuna permite anticiparse, evaluar escenarios y tomar mejores decisiones cuando la normativa finalmente entre en vigencia”, concluye la directora tributaria de EDIG.
Equipo Prensa
Portal Innova
