- La suspensión temporal del IVA a determinadas viviendas nuevas merece una evaluación favorable por su potencial para facilitar compras. Pero una familia necesita saber cuánto pagará finalmente y qué condiciones debe cumplir. A mi juicio, el principal riesgo de la medida está en la distancia entre el ahorro anunciado y el beneficio que cada comprador pueda obtener.
En sus precisiones del 7 de septiembre, Hacienda estimó rebajas de hasta aproximadamente 14%. También aclaró que acogerse al régimen sería opcional para las inmobiliarias. Por lo tanto, ese porcentaje no constituye una rebaja garantizada para cada operación. 1
Esto exige transparencia en la comparación. El comprador debiera solicitar una cotización desglosada, con el precio final en UF, el tratamiento del IVA y los descuentos comerciales. También confirmar si el beneficio se suma a una oferta anterior o la reemplaza. Comparar únicamente porcentajes publicitarios puede ocultar que la diferencia efectiva es menor de lo esperado.
Desde la tasación, hay una pregunta adicional: ¿cómo se compara ese precio final con propiedades equivalentes? La ubicación, la superficie útil, el estado del inmueble y los costos de mantenerlo siguen siendo relevantes. Conviene contrastar alternativas nuevas y usadas, ajustando sus diferencias. Una rebaja respecto de un precio de lista elevado puede dejar una propiedad todavía cara frente a su competencia.
Las fechas introducen otra limitación. Según Hacienda, se exigiría primera enajenación y recepción definitiva municipal, total o parcial, a la publicación de la ley. Las promesas previas en verde o en blanco podrían calificar si se cumple esa recepción y se escritura en el período elegible. 1
Ese requisito acota el universo de viviendas y merece mayor claridad en la comunicación pública. Para quien compra, recomiendo verificar el certificado de recepción aplicable a su unidad y revisar jurídicamente las fechas de la promesa y de la escritura. Una entrega estimada por el vendedor no acredita por sí sola que se cumplan las condiciones. El calendario debe contrastarse con la publicación efectiva de la ley y su normativa de aplicación.
La devolución retroactiva abarcaría escrituras desde el 22 de abril de 2026 hasta la entrada en vigor de la exención, sujetas a requisitos. El esquema anunciado exige acuerdo con la inmobiliaria, que devolvería al comprador antes de solicitar el reembolso al SII. 1
Veo aquí una posible dificultad de implementación: la empresa debe disponer de recursos mientras recupera el impuesto. Esto podría desalentar la adhesión de inmobiliarias con liquidez ajustada. Por eso, quien espere una devolución debiera procurar que su monto o fórmula de cálculo, sus condiciones y su fecha de pago queden pactados por escrito. No resulta prudente comprometer ese dinero en otro gasto antes de recibirlo.
El financiamiento también determina quién puede aprovechar la medida. La CMF recuerda que los bancos evalúan la capacidad de pago y fijan sus condiciones de otorgamiento. Un menor precio puede ayudar, pero una familia todavía necesita ahorro y aprobación crediticia. Antes de asumir compromisos, conviene confirmar cuánto financiará el banco y con qué condiciones. 2
Al comparar créditos hay que considerar el plazo y los costos asociados, incluidos seguros y gastos de la operación, además de la tasa. Al presupuesto familiar se sumarán gastos comunes y mantenciones. El beneficio inicial debe evaluarse junto con el esfuerzo de pago que quedará después de la compra. 3
Como política pública, Hacienda presentó esta exención por doce meses para ayudar a vender el stock disponible y reactivar la construcción. Considero razonable ese objetivo, aunque su éxito debiera medirse también por el acceso de nuevos compradores. Existe el riesgo de adelantar operaciones que igualmente se habrían realizado y concentrarlas durante la vigencia del incentivo. Hará falta evaluar cuánto aporta efectivamente a ampliar el acceso a la vivienda. 4
Para fortalecer la medida propondría cotizaciones comparables que identifiquen el ahorro tributario, una explicación oficial sencilla de los requisitos y seguimiento de las rebajas efectivas y las devoluciones. Esa información permitiría evaluar el resultado y reducir la incertidumbre al contratar.
Comprar una vivienda compromete años de ahorro y de ingresos. La ventaja tributaria será valiosa cuando se traduzca en un menor desembolso comprobable por una propiedad adecuada, con financiamiento sostenible. El descuento merece atención; la decisión completa merece todavía más.
Equipo Prensa
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