Chile acumula casi 100 mil viviendas nuevas sin vender y el dividendo hipotecario consume más del 40% del ingreso familiar

El mercado inmobiliario chileno enfrenta una paradoja: pese a la disponibilidad de viviendas nuevas y los incentivos para comprarlas, el acceso sigue restringido por la capacidad financiera de los hogares. Un estudio de mercado y análisis estadístico-comercial de Rabbitts Capital advierte que la actividad muestra señales de recuperación, pero todavía sin una mejora equivalente en las condiciones para adquirir una propiedad.

Según cifras informadas por el Gobierno en agosto de 2026, Chile mantiene 99.613 viviendas nuevas sin vender; el 89,4% corresponde a unidades bajo las 6.000 UF. En la Región Metropolitana, las ventas aumentaron 10% en el tercer trimestre frente al anterior, pero cayeron 10% respecto del mismo período de 2025. Entre enero y septiembre se comercializaron 18.899 unidades, frente a las 18.945 del año pasado.

En paralelo, el stock metropolitano disminuyó 13% en doce meses y el plazo estimado para agotar la oferta llegó a 27 meses, según la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). La reducción también responde a la menor incorporación de proyectos, por lo que no necesariamente refleja un repunte de la demanda.

Rabbitts Capital identifica el endeudamiento consolidado como uno de los principales obstáculos para acceder a una vivienda: reunir el pie, acreditar ingresos y mantener una carga financiera compatible con las exigencias bancarias se ha vuelto más difícil.

Según un estudio de la Universidad San Sebastián y Tinsa, la relación mediana entre el precio de una vivienda y el ingreso familiar anual alcanza 8,8 veces, mientras el dividendo representa el 45,3% del ingreso familiar bajo los supuestos del análisis. A su vez, el Banco Central situó en 4,07% la tasa promedio de los créditos hipotecarios en UF a más de tres años durante septiembre de 2026. Una menor tasa, sin embargo, no garantiza la aprobación: también inciden los ingresos demostrables, las deudas, la estabilidad laboral y el ahorro disponible.

Rabbitts Capital distingue dos perfiles de compradores: quienes buscan una vivienda para habitar y quienes quieren construir patrimonio mediante inversión. En la Región Metropolitana se observa demanda por departamentos de entrega futura en Santiago, Ñuñoa, Macul, Estación Central y La Florida, principalmente entre 2.600 y 6.000 UF, donde los incentivos inmobiliarios influyen en las decisiones.

En regiones, parte del interés se concentra en propiedades destinadas a rentabilidad y arriendo de corta estadía. Las unidades de entrega inmediata también atraen a inversionistas que buscan generar ingresos y construir portafolios. En ambos casos, la elección depende del precio, la conectividad, la ubicación, el horizonte de inversión y la capacidad financiera; además, deben considerarse las condiciones tributarias aplicables.

También se contempla el Subsidio Tramo 4.000, con 5.000 cupos y un aporte de 400 UF para viviendas nuevas o usadas, sujeto a sus condiciones de acceso. A esto se suma la exención transitoria del IVA a la primera venta de viviendas nuevas, establecida en la Ley 21.850, que comenzará a regir el 1 de diciembre de 2026 por un año. Su efecto dependerá de cuánto del beneficio se traspase al precio final.

Para Rabbitts Capital, estos instrumentos pueden estimular la demanda, pero su resultado deberá medirse por la cantidad de familias que logren concretar una compra. Reducir el pie o el costo del crédito facilita la operación, aunque no reemplaza los ingresos necesarios para sostener un dividendo a largo plazo.

“Estamos viendo una recuperación inmobiliaria, pero no podemos confundir una mayor actividad comercial con una mejora real en el acceso a la vivienda. El endeudamiento consolidado ha dificultado reunir el pie, acreditar ingresos y mantener un dividendo compatible con el presupuesto familiar. Tanto quienes buscan una vivienda como quienes quieren invertir deben evaluar su capacidad financiera, objetivos y plazos. Las medidas del Gobierno pueden incentivar la demanda, pero su verdadero impacto se verá en cuántas personas que antes no podían comprar logran concretar una operación”, señala Luis Conejeros, CEO y cofundador de Rabbitts Capital.

Se proyecta una recuperación selectiva, condicionada por el empleo, los ingresos, el financiamiento y la situación económica. Mientras la menor oferta podría reducir los descuentos en algunos segmentos, otros seguirán dependiendo de incentivos comerciales. El desafío será que la reactivación no se mida solo por las ventas y el stock, sino por la capacidad efectiva de los hogares para acceder a una vivienda.