- Un fuerte controversia se ha desatado en el Congreso por la iniciativa que busca prohibir por completo el anatocismo, también conocido como impuesto compuesto, que el sistema financiero consiste en sumar los intereses vencidos y no pagados al capital inicial de una deuda, lo que implica que los intereses impagados comienzan a generar sus propios intereses.
De acuerdo a un análisis realizado por la consultora Colliers, “en el ecosistema inmobiliario y de la construcción, donde los proyectos toman años en desarrollarse y las familias se endeudan a plazos de dos o tres décadas, la prohibición absoluta del anatocismo genera un impacto disruptivo. Lejos de proteger al consumidor, la norma destruye las herramientas financieras que hacen viable el acceso a la vivienda y el desarrollo de obras. En el ámbito inmobiliario, la inconstitucionalidad de fondo cobra una fuerza particular. Al imponer una prohibición absoluta y generalizada, la norma vulnera la libertad contractual y el derecho de propiedad (Art. 19 N° 24) de una forma que destruye la arquitectura de los proyectos de largo plazo”, explica Reinaldo Gleisner, Vicepresidente de Colliers.
Según el ejecutivo, “el financiamiento de grandes obras y en los créditos hipotecarios a 30 años, la capitalización de intereses no es un mecanismo abusivo, sino una herramienta técnica legítima y voluntaria para gestionar el valor del dinero en el tiempo y otorgar flexibilidad (como los meses de gracia o la postergación de cuotas). Al decretar la inoponibilidad absoluta de estas cláusulas, la ley altera retroactivamente las reglas del juego de contratos ya pactados y restringe arbitrariamente la autonomía de las partes para diseñar estructuras de financiamiento complejas”.
Eduardo Ramos, Gerente del Área de Multifamily y Financiamiento de Colliers señala que, por ejemplo, los créditos para desarrollos inmobiliarios (créditos puente o de construcción) no operan como un consumo tradicional. La empresa no recibe todo el dinero de una vez, sino a través de avances de obra (estados de pago), y no paga cuotas mensuales, sino que el capital y los intereses se van extinguiendo al final del proyecto con las promesas de compraventa (alzamientos). Durante los 24 o 36 meses que dura la edificación, los intereses devengados mes a mes se capitalizan legítimamente dentro de la línea de crédito.
“Al prohibirse el anatocismo, los bancos se verán impedidos de acumular estos intereses en el saldo. Para mitigar este riesgo temporal, las entidades financieras tomarán dos caminos: exigir el pago en efectivo de intereses mes a mes a la constructora (asfixiando su flujo de caja en la etapa más crítica) o elevar drásticamente la tasa base y el pie exigido al desarrollador. El resultado neto es un encarecimiento directo del costo de construcción que se trasladará al precio final de la vivienda, o bien, la paralización de nuevos proyectos por falta de viabilidad financiera”, afirma Ramos.
“Por otra parte, pensando en las personas que compran una vivienda, se debe considerar que el crédito hipotecario es, por excelencia, un producto de interés compuesto de largo plazo. La prohibición generalizada traba los elementos de flexibilidad que permiten a las personas de sectores medios y vulnerables acceder a una propiedad. “Una práctica habitual y muy valorada es comenzar a pagar el primer dividendo 3 o 6 meses después de la entrega del inmueble (para amortiguar los gastos de mudanza e instalación). Los intereses de esos meses de gracia se capitalizan para recalcular la cuota definitiva. Sin anatocismo, los meses de gracia desaparecen del mercado de un día para otro, obligando al comprador a desembolsar la primera cuota de inmediato”.
Además, “durante emergencias (como la pandemia o catástrofes naturales), “la banca ha permitido «congelar» dividendos, pasando esas cuotas al final del período de crédito mediante la capitalización de los intereses postergados. Al prohibirse esta herramienta, ante cualquier imprevisto o cesantía, las instituciones no podrán ofrecer reestructuraciones flexibles. El deudor caerá en mora inmediata, acelerando los procesos de remate judicial en lugar de recibir un alivio temporal. Para compensar la imposibilidad de gestionar el riesgo del dinero en el tiempo, la banca exigirá mayores niveles de renta y reducirá los porcentajes de financiamiento (por ejemplo, exigiendo un 30% o 40% de pie en lugar del 10% o 20%), excluyendo a miles de familias del sueño de la casa propia”.
De acuerdo al estudio de Colliers, la medida también tendría un impacto negativo en los subsidios. “Para postular a subsidios habitacionales o calificar para un crédito hipotecario, el ahorro previo es indispensable. El instrumento financiero por excelencia de las familias de clase media para resguardar ese capital de la inflación son los Depósitos a Plazo (DAP) con renovación automática y las cuentas de ahorro en UF. Estos instrumentos funcionan precisamente bajo la lógica del anatocismo, pero a favor del ciudadano: al vencer el plazo (ej. 30 días), los intereses ganados se suman al capital original de forma automática para generar una ganancia mayor en el período siguiente. Al aplicar una prohibición absoluta a la capitalización en «cada renovación», la norma traba el corazón del ahorro masivo. Los bancos no podrán reinvertir automáticamente los intereses devengados. Las familias verán frenada la capitalización de sus esfuerzos, obligándolas a realizar trámites manuales mes a mes o a ver cómo su dinero pierde poder adquisitivo frente a la inflación, retrasando aún más la acumulación del pie necesario para la vivienda”.
Eduardo Ramos afirma que. “Como riesgos adicionales a los problemas antes mencionados podemos enumerar la complejidad de poder seguir financiando créditos universitarios, y en el caso de financiamientos para construcción de viviendas ante el solo hecho de retrasar una cuota al no poder pactar una capitalización los financistas tendrían que liquidar activos en garantía de manera de recuperar los montos y retornos pactados. En el sector inmobiliario, la erradicación del anatocismo actúa como un impuesto encubierto al desarrollo y un freno de mano al acceso a la vivienda. En lugar de aligerar la carga del comprador, encarece el valor del suelo edificado, elimina la flexibilidad ante dificultades de pago y castiga el ahorro necesario para adquirir un hogar”.
Equipo Prensa
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