Por Juan Enrique González, socio fundador Valor Raíz, Arquitecto.
Cada vez que se debate sobre el mercado inmobiliario chileno, la conversación suele girar en torno a los mismos conceptos: déficit habitacional, escasez de suelo, aumento en los costos de construcción, acceso al crédito y caída en la actividad del sector. Todos son factores relevantes, pero existe una dimensión que recibe considerablemente menos atención y que podría transformarse en una de las mayores oportunidades para nuestras ciudades: aprender a reconocer el valor de aquello que ya está construido.
Durante décadas, el desarrollo urbano estuvo asociado principalmente a la expansión. Nuevos barrios, nuevas urbanizaciones y nuevos proyectos fueron la respuesta natural al crecimiento de las ciudades. Sin embargo, ese modelo enfrenta hoy límites evidentes. El suelo urbano disponible es cada vez más escaso, las inversiones en infraestructura son crecientemente costosas y las exigencias ambientales obligan a replantear la manera en que utilizamos nuestros recursos.
En este contexto, la discusión ya no debería centrarse únicamente en cuánto somos capaces de construir, sino también en cuánto podemos recuperar, adaptar y potenciar del patrimonio inmobiliario existente.
Chile posee un importante stock de edificaciones que, por distintas razones, se encuentran subutilizadas, presentan problemas de regularización, fueron diseñadas para usos que hoy han cambiado o simplemente no han desarrollado todo su potencial. Detrás de muchas de ellas existe un valor que no siempre resulta evidente cuando el análisis se limita al precio de mercado.
Y precisamente ahí aparece una distinción que suele pasarse por alto: precio y valor no son conceptos equivalentes.
El precio refleja el monto que una persona está dispuesta a pagar en un momento determinado. El valor, en cambio, incorpora variables mucho más amplias: la normativa urbanística, la ubicación, la conectividad, la infraestructura existente, las posibilidades de reconversión, la capacidad de generar nuevos usos y la proyección futura del activo. Comprender esa diferencia resulta cada vez más importante para propietarios, inversionistas, instituciones financieras y también para quienes diseñan políticas públicas.
Un antiguo edificio de oficinas puede transformarse en viviendas. Un inmueble industrial puede adquirir una nueva función logística o comercial. Una propiedad aparentemente obsoleta puede convertirse en un proyecto de regeneración urbana. Incluso una vivienda con ampliaciones no regularizadas puede recuperar parte importante de su valor mediante un proceso adecuado de normalización. En todos estos casos, el verdadero potencial del activo no depende únicamente de su estado actual, sino de la capacidad de identificar sus posibilidades futuras.
Esta mirada también dialoga con uno de los grandes desafíos de nuestro tiempo: la sostenibilidad. La ciudad más sustentable no siempre es la que más construye, sino aquella que aprovecha mejor su infraestructura existente, reduce la necesidad de nuevas expansiones urbanas y prolonga la vida útil de sus edificaciones mediante procesos de rehabilitación y reconversión. Recuperar antes que reemplazar puede significar un uso más eficiente de los recursos públicos y privados, además de disminuir el impacto ambiental asociado a nuevas construcciones.
Por supuesto, esto no implica detener el desarrollo inmobiliario. Chile seguirá necesitando nuevas viviendas, equipamientos e infraestructura. Pero probablemente el futuro del sector dependerá tanto de construir nuevos proyectos como de gestionar con mayor inteligencia el enorme patrimonio inmobiliario que ya forma parte de nuestras ciudades.
En un escenario donde los recursos son más limitados y las decisiones de inversión requieren mayor precisión, aprender a identificar el verdadero valor de los activos existentes deja de ser una tarea exclusivamente técnica para transformarse en una necesidad estratégica. Porque, quizás, la próxima gran oportunidad inmobiliaria de Chile no esté únicamente en los terrenos que aún quedan por urbanizar, sino en la capacidad de descubrir el potencial que permanece oculto en la ciudad que ya tenemos.
Equipo Prensa
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