Las cuatro claves para comprar una vivienda con IVA cero: cómo saber si calificas y cuánto puedes ahorrar

A partir del 1 de diciembre, comprar una vivienda nueva tendrá nuevas condiciones tributarias. La entrada en vigencia de la exención transitoria del IVA, establecida en la Ley 21.850, permitirá que determinadas compraventas queden liberadas de este impuesto durante un año. La medida podría representar un ahorro importante para las familias y los inversionistas, pero también exige revisar las características de cada propiedad y las condiciones de la operación antes de firmar.

El anuncio de esta medida ya comenzó a influir en el mercado. Desde abril, cuando se inició su tramitación legislativa, parte de los compradores postergó sus decisiones a la espera de acceder al beneficio. Ahora, con su entrada en vigencia definida, se espera que parte de esa demanda contenida comience a materializarse, especialmente en viviendas terminadas y con entrega inmediata.

¿Cuánto se puede ahorrar realmente? Aunque el IVA tiene una tasa de 19%, el ahorro efectivo en el precio de una vivienda no equivale necesariamente a ese porcentaje, porque el terreno no está afecto al impuesto. Según estimaciones del análisis comercial de Rabbitts Capital, la diferencia podría representar entre un 12% y un 15% del valor final, dependiendo de las características de la operación. Sin embargo, la exención es opcional para el vendedor, por lo que no todas las inmobiliarias necesariamente aplicarán el beneficio de la misma manera ni se traducirá automáticamente en una rebaja equivalente para el comprador.

Para evitar confusiones, quienes estén evaluando adquirir una propiedad deberían revisar cuatro aspectos antes de comprometerse:

• Recepción municipal: verificar que la vivienda cuente con recepción municipal definitiva a la fecha de publicación de la ley, el 17 de octubre de 2026.
• Primera venta: confirmar que se trate de la primera enajenación de una vivienda nueva y que la operación cumpla los requisitos legales.
• Precio real: solicitar el valor de la propiedad con y sin IVA y compararlo con el precio de lista que tenía antes del anuncio de la medida. Esto permitirá determinar si existe un ahorro efectivo.
• Condiciones comerciales: revisar si la aplicación de la exención modifica otros beneficios ofrecidos por la inmobiliaria, como bonos pie, descuentos o promociones, y dejar por escrito el precio y las condiciones acordadas.

También es importante considerar que las compraventas realizadas entre el 22 de abril y el 30 de noviembre de 2026 pueden acceder al mecanismo especial de restitución del IVA, siempre que cumplan los requisitos establecidos. En estos casos, el vendedor debe devolver efectivamente el impuesto al comprador y acreditar esa restitución ante el Servicio de Impuestos Internos. Por eso, quienes ya compraron durante ese período deberían consultar a la inmobiliaria por el procedimiento y verificar que la devolución quede debidamente respaldada.

“Lo primero que vimos desde el anuncio de la medida fue que muchas personas prefirieron postergar su compra esperando el IVA cero. Ahora estamos viendo que las principales dudas pasan por cuánto se ahorra realmente y qué condiciones deben cumplir las propiedades. Desde nuestro análisis comercial en Rabbitts Capital, esperamos que parte de esa demanda comience a liberarse en diciembre, pero hay que tener cuidado: una vivienda no necesariamente costará un 19% menos. La recomendación es comparar precios, revisar las condiciones de la inmobiliaria y no tomar una decisión sin tener claridad sobre el financiamiento”, explica Luis Conejeros, CEO y cofundador de Rabbitts Capital.

Durante el primer semestre de 2027, la medida podría acelerar la venta de viviendas terminadas y contribuir a reducir los tiempos de comercialización del mercado. Actualmente, la Región Metropolitana registra 27 meses para agotar su oferta disponible al ritmo de ventas vigente. Sin embargo, el efecto sobre el acceso a la vivienda dependerá también de la capacidad de los compradores para obtener financiamiento hipotecario. Si aumenta la demanda y la oferta disponible se mantiene limitada, parte del beneficio podría verse absorbido por ajustes en los precios.

Por ello, además de la evolución de las ventas, será importante observar las escrituras firmadas, los desistimientos, las variaciones de precios y la aprobación de créditos hipotecarios. El IVA cero puede generar una oportunidad para comprar, pero el ahorro efectivo dependerá de las condiciones de cada propiedad y de la capacidad financiera de quienes buscan adquirirla.