Lluvias y aluviones: ¿Cómo evaluar el riesgo climático antes de invertir en una propiedad?

Las lluvias intensas y los aluviones que afectaron durante octubre a sectores precordilleranos de la Región Metropolitana, como Lo Barnechea y Las Condes, dejaron viviendas dañadas, caminos bloqueados y personas aisladas. Los episodios también evidenciaron la importancia de considerar las características del entorno al momento de comprar una propiedad, especialmente en sectores cercanos a quebradas, cauces y laderas.

Para quienes buscan una casa o departamento como vivienda o inversión, la ubicación sigue siendo uno de los factores determinantes, pero no basta con analizar la conectividad, los servicios cercanos o la plusvalía esperada. También es necesario evaluar la exposición a riesgos naturales y los costos que podrían derivarse de ellos.

“Es importante investigar los riesgos del terreno y su entorno, estimar los costos de mantención y entender cómo estas condiciones pueden afectar su valor futuro. Sin embargo, también hay que tener presente que no es posible anticipar todos los escenarios: el comportamiento del clima es variable y existen eventos extremos cuyo alcance y consecuencias no siempre se pueden prever”, explica Rodrigo Barrientos, experto inmobiliario, CEO y fundador de Gen Proactivo.

Quebradas, pendientes y cauces: qué revisar antes de comprar

Uno de los primeros pasos es observar la ubicación precisa del inmueble y sus características geográficas. Las propiedades cercanas a quebradas, cauces naturales, laderas o sectores costeros o con antecedentes de inundaciones requieren especial atención, aunque se encuentren en barrios consolidados o de alto valor inmobiliario.

En zonas de borde cordillerano, además, es importante considerar que las lluvias intensas pueden activar quebradas y provocar flujos de agua, barro y rocas. También conviene revisar las condiciones de drenaje del terreno, los muros de contención, la estabilidad de las pendientes y la existencia de intervenciones que puedan alterar el escurrimiento natural del agua.

“Una visita a la propiedad en un día soleado no permite conocer cómo se comporta el terreno frente a precipitaciones intensas. Hay que investigar los antecedentes del sector, observar las pendientes y consultar si existen registros de anegamientos, deslizamientos o aluviones”, recomienda el experto.

Mapas, documentos y antecedentes que pueden evitar una mala inversión

Antes de firmar una promesa de compraventa, el comprador puede solicitar el Certificado de Informaciones Previas (CIP) en la Dirección de Obras Municipales (DOM), revisar el plan regulador comunal y consultar si el inmueble se encuentra en un área identificada como de riesgo o sujeta a restricciones urbanísticas. El Ministerio de Vivienda y Urbanismo dispone de información sobre estos instrumentos de planificación.

También es recomendable revisar los antecedentes de emergencias de SENAPRED y los estudios geológicos disponibles en SERNAGEOMIN. Este último organismo publica información sobre peligros geológicos y remociones en masa, que debe interpretarse considerando la escala y el alcance de cada estudio.

En propiedades ubicadas en laderas o sectores precordilleranos, puede ser necesario solicitar una evaluación técnica especializada sobre la estabilidad del terreno, la evacuación de aguas lluvias y las obras de contención.

“Comprar informado significa hacer preguntas antes de comprometer los ahorros. Si hay dudas sobre la estabilidad del terreno o el comportamiento del agua, es preferible resolverlas con antecedentes técnicos antes de cerrar la operación”, señala el profesional.

Casa o departamento: ¿cuál está mejor preparado?

No existe una respuesta única. Un departamento en altura puede reducir la exposición directa de la vivienda a una inundación superficial, pero eso no significa que esté libre de riesgos. Los estacionamientos subterráneos, las bodegas, los accesos, los ascensores y las instalaciones comunes también pueden verse afectados por el ingreso de agua o por problemas de drenaje.

En una casa, en tanto, es necesario revisar la cota del terreno, la cercanía a cursos de agua, las pendientes, los sistemas de evacuación de aguas lluvias y el estado de las construcciones exteriores. En ambos casos, la ubicación y las características específicas del inmueble importan más que la categoría de vivienda por sí sola.

En sectores costeros o próximos a ríos y esteros, también conviene investigar los antecedentes de inundación y los riesgos propios de cada zona. Una propiedad con una vista privilegiada o un precio competitivo puede requerir una evaluación adicional si está expuesta a amenazas naturales.

Seguros, créditos hipotecarios y costos que pueden pasar inadvertidos

Otro aspecto clave es verificar qué protección ofrece el seguro asociado al crédito hipotecario. En Chile, los seguros de desgravamen e incendio son obligatorios en estas operaciones, pero la cobertura de riesgos de la naturaleza, incluidos aluviones e inundaciones, debe revisarse expresamente en las condiciones de la póliza.

El comprador debe comprobar qué daños están cubiertos, cuáles son las exclusiones, los deducibles y los límites de indemnización. También conviene distinguir entre los daños a la estructura de la propiedad y las pérdidas de bienes personales, que pueden requerir coberturas diferentes.

En un departamento, además, es importante revisar los seguros del edificio y las condiciones de cobertura de los espacios comunes. Tener un crédito aprobado o contar con una póliza no significa que cualquier daño causado por un evento climático vaya a ser indemnizado.

A estos factores se suman los gastos de mantención, las eventuales reparaciones de drenajes o muros de contención, las cuotas extraordinarias en edificios y las dificultades que podría enfrentar una propiedad para encontrar compradores o arrendatarios si el sector registra emergencias recurrentes.

Un precio bajo no siempre es una oportunidad

Para Barrientos, la evaluación debe considerar el costo total de la inversión y no solamente el desembolso inicial. “Una propiedad puede parecer una oportunidad porque cuesta menos que otras similares, pero hay que entender por qué tiene ese precio. Si existen riesgos que implican mayores gastos de mantención, dificultades para asegurarla o una futura reventa más compleja, ese descuento podría no compensar la exposición”, plantea.

Por eso, antes de invertir, recomienda comparar propiedades equivalentes, investigar el historial del sector, verificar los antecedentes municipales y evaluar los costos potenciales de reparación y protección. La rentabilidad esperada debe analizarse junto con los riesgos que pueden afectar tanto los ingresos por arriendo como el valor del activo en el tiempo.

En un escenario de eventos meteorológicos más extremos, incorporar el riesgo climático al análisis inmobiliario no significa descartar automáticamente las propiedades ubicadas en zonas de mayor exposición, sino tomar decisiones con información suficiente. La diferencia entre una buena inversión y una compra problemática puede estar en los antecedentes que se revisan antes de firmar.

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