Reavalúo de propiedades: el desafío del SII no es solo tasar, sino medir la precisión

Por Matías Echeverría, CEO de HousePricing

En abril de 2027, los propietarios de viviendas en Chile recibirán las cartas del nuevo reavalúo de propiedades, el primero desde 2022. En este contexto, el Servicio de Impuestos Internos (SII) reorganizó su Subdirección de Avaluaciones, buscando mejorar la calidad y precisión de las tasaciones. Sin embargo, el principal desafío no está únicamente en modernizar los procesos, sino en establecer cómo se medirá si los avalúos realmente reflejan el mercado.

La nueva estructura contempla objetivos como una valoración homogénea y el uso de modelamiento estadístico para optimizar la precisión. Son avances relevantes, pero carecen de indicadores concretos que permitan evaluar su cumplimiento. Hoy, el número de reclamos no es suficiente para determinar la calidad de las tasaciones, pues refleja cuántos contribuyentes pudieron cuestionarlas, y no necesariamente cuántos avalúos presentan errores.

Es fundamental distinguir entre el nivel de un avalúo fiscal y su dispersión. Que una propiedad esté tasada en un porcentaje inferior a su valor de mercado puede responder a una decisión tributaria legítima. El problema surge cuando viviendas prácticamente idénticas presentan diferencias importantes en sus avalúos, generando desigualdades injustificadas entre contribuyentes.

En HousePricing  analizamos cerca de 150 mil casas y departamentos usados, cruzando sus avalúos fiscales con precios de venta entre 2024 y 2026. Los resultados muestran que, aunque no se observa una regresividad sistemática entre propiedades de menor y mayor valor, sí existe una importante dispersión. En la mitad de las casas, el avalúo fiscal representa entre el 36% y el 58% de su precio de venta. También se evidencian diferencias significativas entre comunas, lo que refuerza la necesidad de contar con mecanismos de medición transparentes. Por ejemplo, un departamento en Santiago centro está avaluado cerca del 70% de su precio de venta, y uno en Providencia o Las Condes, cerca del 47%. Por lo tanto, la dispersión duplica lo que el estándar internacional de tasación masiva considera aceptable. 

Frente a esto, la reorganización apuesta por herramientas como las imágenes satelitales, y con eso el SII está complejizando el problema. Los satélites detectan sobre todo construcciones no regularizadas de cierta escala, como casas en parcelas o sitios grandes, y solo encuentran avalúos que deberían subir. El problema de fondo, los avalúos desalineados del valor real en ambas direcciones, se resuelve con análisis de datos que ya están disponibles.» 

La experiencia internacional demuestra que los estudios de ratio permiten evaluar la precisión de las tasaciones mediante indicadores de nivel, dispersión y regresividad. Implementarlos en Chile permitiría detectar errores por comuna, tipo de propiedad y tramo de valor, sin depender exclusivamente de los reclamos de los contribuyentes.

De cara al reavalúo de 2027, el SII debería publicar estos indicadores antes y después del proceso, establecer metas explícitas de precisión y transparentar las correcciones a la baja con el mismo detalle que las alzas.

La reorganización institucional puede ser una oportunidad para avanzar hacia un sistema más justo. Pero la tecnología, por sí sola, no garantiza mejores resultados. La verdadera modernización pasa por medir, transparentar y corregir. Porque una tasación fiscal no solo debe ser técnicamente sofisticada: también debe ser equitativa y estar respaldada por datos.