Fonavi

Por Juan Enrique González, socio Valor Raíz.

El proyecto Fonavi  incorpora resguardos para preservar la calidad de los créditos hipotecarios. Su eficacia dependerá de cómo se calibren, de la capacidad de los originadores para responder y del uso de la información sobre su desempeño.

La advertencia del Banco Central sobre una posible relajación de los estándares hipotecarios merece leerse junto con el texto del proyecto. El Fonavi no propone que las instituciones concedan créditos y transfieran todo su riesgo sin responsabilidad posterior. El mensaje original establece una primera pérdida por crédito individual y contempla controles sobre la calidad de la originación.

Por eso, la discusión debe avanzar desde la existencia del resguardo hacia su eficacia. La pregunta es cuánto influirá esa responsabilidad en la decisión de prestar y cómo se comprobará que quien la asume puede cumplirla.

El Fondo Nacional para la Vivienda busca ampliar el financiamiento habitacional mediante la adquisición de créditos hipotecarios. En el esquema propuesto, las instituciones competirían en procedimientos públicos, otorgarían préstamos conforme a las condiciones adjudicadas y los transferirían a fondos administrados por BancoEstado. Estos podrían financiar las adquisiciones con capital propio o mediante deuda colocada entre inversionistas. Así se pretende desarrollar un mercado hipotecario secundario y ampliar las fuentes de recursos disponibles.

Ese circuito abre oportunidades, pero también exige que la evaluación del comprador conserve su importancia después de vender la hipoteca.

En su presentación ante la Comisión de Hacienda, Rosanna Costa explicó que, cuando el originador no conserva el riesgo, pueden debilitarse los incentivos para evaluar correctamente al deudor. El Banco Central reconoció el mecanismo de primera pérdida y advirtió sobre la necesidad de calibrarlo adecuadamente.

El mensaje original permite precisar cómo se plantea esa responsabilidad. Su artículo 9 establece un deducible respecto de cada crédito transferido, considerado individualmente. El originador soportaría primero las pérdidas hasta la proporción determinada según el riesgo de la operación; el fondo asumiría el exceso. Esa exposición debe registrarse contablemente y mantenerse mientras el crédito permanezca en el patrimonio del fondo.

La distinción entre crédito y cartera importa. Una responsabilidad individual vincula al originador con el resultado de cada operación. En mi opinión, esto hace especialmente relevante que la evaluación conserve trazabilidad: qué antecedentes respaldaron la aprobación, qué riesgos se identificaron y cómo se justificaron las condiciones otorgadas.

El porcentaje es solo una parte de la discusión

El proyecto no fija un porcentaje único de primera pérdida. Entrega al reglamento interno de cada fondo los valores mínimos y máximos, los criterios según el riesgo y los mecanismos de cumplimiento. Las bases de cada procedimiento determinarían el deducible aplicable o su metodología dentro de esos márgenes.

Esto convierte la implementación en una etapa decisiva. A mi juicio, el porcentaje debería examinarse junto con la solvencia de quien lo asume. Una obligación puede parecer suficiente en el contrato y resultar débil si la institución carece de recursos para responder cuando se producen pérdidas.

El artículo 8 aborda esa dimensión: exige que las bases contemplen requisitos financieros y cauciones, además de controles de calidad, declaraciones sobre la veracidad de la información y remedios ante incumplimientos, incluidas la recompra de créditos afectados y la indemnización al fondo.

Por tanto, el diseño merece evaluarse como un conjunto. El deducible orienta los incentivos; los controles permiten verificar la originación; los mecanismos de cumplimiento deben hacer exigible la responsabilidad.

La información puede agregar disciplina

Hay otra disposición que merece mayor atención: el Fonavi deberá publicar periódicamente el desempeño de los créditos transferidos, identificando a las entidades originadoras.

Propongo que esa información permita comparar resultados considerando el perfil de riesgo y la antigüedad de las operaciones. Una cifra agregada de morosidad sería insuficiente para distinguir entre una cartera reciente, una cartera madura o préstamos concedidos a segmentos diferentes.

Bien estructurado, ese seguimiento podría mostrar qué instituciones mantienen una evaluación consistente y dónde aparecen deterioros que requieren revisión. También permitiría examinar si las mejores condiciones para los compradores se sostienen en el tiempo.

Desde la tasación, sabemos que el valor del inmueble y la capacidad de pago del deudor responden a preguntas distintas. Una garantía adecuada ayuda a limitar pérdidas, pero no reemplaza la evaluación de los ingresos con que se pagará la hipoteca.

El aporte del Fonavi dependerá de que las nuevas fuentes de financiamiento se traduzcan en acceso sostenible a la vivienda. Para conseguirlo, la primera pérdida debe ser una responsabilidad verificable, respaldada por recursos y acompañada de información útil. Ahí se juega buena parte de la credibilidad del mecanismo.

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