ESCASEZ DE ESPACIOS Y ALTOS COSTOS DE SUELO Y CONSTRUCCIÓN DERIVAN EN NUEVOS POLOS INDUSTRIALES EN LA RM

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  • Para el primer semestre de 2022 no se registran nuevos ingresos de desarrollos de parques industriales, manteniendo el stock de 2.131 ha, y se espera que se mantenga así durante el resto del año, generando que la vacancia continúe a la baja en el rango del 1-3%. Se observa como principal barrera para el desarrollo de nuevos proyectos, tanto el alto valor como la escasez de suelo en sectores industriales consolidados, lo que ha generado nuevos polos de desarrollo.

El mercado de terrenos para la venta dentro de parques industriales en la Región Metropolitana registra, al primer semestre de 2022, una considerable disminución de 33,7% en sus niveles de disponibilidad, cayendo de 4,16% en el segundo semestre de 2021 a 2,76% en la primera mitad del año 2022, lo que equivale a 59 hectáreas disponibles para la venta, según detalla el área de estudios de la consultora inmobiliaria GPS Property.

Lorena Tapia, directora ejecutiva de GPS Property, indica que la considerable disminución en la tasa de vacancia ha significado especulaciones sobre la posibilidad de quedar sin suelo para desarrollo de parques industriales con normativa de uso industrial, no obstante, esa afirmación puede catalogarse como relativa dependiendo del tipo de desarrollo a la que nos refiramos. “Si pensamos en terrenos urbanizados con uso industrial molesto de más de 10 hás., efectivamente hablamos de un tipo de terreno extremadamente escaso o cuyos valores se ubican sobre las 3 UF/m2, y si los buscamos frente a los ejes estructurantes de la Región Metropolitana, los podemos encontrar en torno a las 4 o 5 UF/m2, valores que no soportan un proyecto de subdivisión y urbanización para el posterior desarrollo de un parque industrial ni tampoco los hace viables para el desarrollo de un Centro de Bodegaje o un build to suit pensado a largo plazo. No obstante, no todo son las bodegas logísticas. El mercado de las bodegas 3 en 1, con superficies desde 200 m2, con oficinas y showroom en este tipo de ubicaciones, sí permiten obtener las rentabilidades esperadas para este tipo de proyectos, y si pensamos en estas ubicaciones para Data Centers, aún son más codiciadas”.

En efecto, el precio promedio de oferta de los lotes disponibles a la venta aumentó de 3,55 UF/m2 a 4,48 UF/m2, lo que equivale a un incremento de 26,1%. Según el área de estudios de la consultora, esto se explicaría “debido a que parte de la superficie consumida el semestre pasado, se situaba en la banda inferior de valores ofrecidos, y al dejar de estar disponible dicha superficie el precio promedio se ajustó al alza, mientras que la oferta que sigue disponible del semestre anterior ha mantenido estabilidad en sus valores”.

Por otro lado, Tapia manifiesta que los costos de construcción han aumento en más de un 30% y que las alzas en los valores no son sostenibles en el muy largo plazo. “A nuestro juicio, no mantendremos los valores a los que el mercado se ha acostumbrado durante los últimos tiempos. Si bien existe un aumento real en las tarifas, así y todo, esos valores de suelo, sumado a los costos de construcción y las alzas en las tasas de financiamiento, hacen inviable un desarrollo de bodegaje en ubicaciones tradicionales en torno a los ejes estructurantes, por lo que el desarrollo de nuevos polos donde los terrenos tienen menores valores toma mayor fuerza”.

Esta barrera explicaría el nulo registro de nuevos ingresos durante este periodo, manteniendo el stock de 2.131 ha. Y se espera que el año 2022 finalice sin nuevos ingresos, por lo que se estima un nuevo año con déficit en el desarrollo de nuevos espacios, considerando que entre 2012–2021 más lo proyectado el año 2022, se muestra una producción promedio anual de 37 ha y una absorción de 42 ha. Con lo anterior se prevé que la vacancia continúe a la baja en el rango del 1-3% para fines de 2022.

Bajo esta perspectiva, tal como ocurre en otros países, los ingresos futuros se desarrollarán en polos incipientes y ejes estructurantes más alejados, pero sin perder las accesibilidades ya que irán de la mano de mejoras viales y futuras conexiones que hoy están en proyecto. “Si bien estos requieren más trámites en términos de permisos -lo que implica dos o tres años de inversión que impactan en la rentabilidad del proyecto-, se ingresa a valores de suelo que alcanzan 1/3 de los valores antes mencionados y se empiezan a consolidar polos como el sector de Noviciado, sector de la Farfana y Acceso Sur de Santiago, donde la normativa permite el uso industrial”, explica Tapia.

Asimismo, van surgiendo de manera paralela otros polos de la mano de las mejoras viales, como la conexión de la Ruta 68 con la Ruta 78 de la Costanera Norte, obra que debería entrar en funcionamiento en junio de 2026, en un sector donde la normativa permite el desarrollo de proyectos industriales inofensivos, uniendo el sector poniente con el sector sur, generando así un nuevo polo industrial que debería abastecer al mercado al menos en los próximos 8 años, con oferta de bodegas Clase I y un mix de equipamiento que permita el desarrollo armónico del sector.

Juan Eduardo Labbé, director ejecutivo de GPS Property, coincide con esta mirada e indica que “si tuviéramos que hacer predicciones futuras, creemos que se separará lo que es logística de acopio, con grandes extensiones de m2 para “bodegar” inventarios en polos alejados de las zonas densas, pero en terrenos baratos. Un ejemplo de lo anterior es la política de la gigante Amazon, que elige lugares alejados para sus CD como es Guadalajara, a 40 kilómetros de Madrid, España. Como complemento de la cadena logística existirán Hub logísticos de “última milla” en las zonas densas, como por ejemplo las mini bodegas y su nueva cara de maxi bodegas en la calle Vitacura, Chicureo, Ñuñoa, entre otras”.

Para los años 2023–2024, se espera el ingreso de 83 ha aproximadamente de nuevos terrenos para la venta dentro de Parques Industriales, distribuidos en los corredores Norte y Poniente. Del total de la superficie en producción futura, el 48,2% debería ingresar el año 2023, mientras que el 51,8% ingresaría durante el año 2024-2025.


Equipo Prensa
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